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Hypothekenrechner & Tilgungsrechner mit Live-Bauzinsen der Bundesbank

TilgungsPilot ist der kostenlose Baufinanzierungsrechner für Deutschland mit Echtzeit-Bauzinsen der Deutschen Bundesbank. Erstellen Sie Ihren Tilgungsplan, simulieren Sie Sondertilgungen, ermitteln Sie den maximalen Kaufpreis und prüfen Sie konkrete Objekte – inklusive Grunderwerbsteuer aller 16 Bundesländer. Ohne SCHUFA-Abfrage, ohne Anmeldung, auf Deutsch und Englisch.

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Was kann ich mir leisten?

Ermitteln Sie aus monatlichem Budget und Eigenkapital den maximal finanzierbaren Kaufpreis – inklusive aller Kaufnebenkosten.

Objekt-Check

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Schneller schuldenfrei – Tilgungsrechner

Tilgungsplan mit Sondertilgung simulieren und sehen, wie viele Jahre Laufzeit und wie viele Tausend Euro Zinsen Sie sparen.

Rechner im Überblick

Tilgungsplan, Annuitätendarlehen und Sondertilgung verstehen

Eine deutsche Baufinanzierung ist in der Regel ein Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt während der gesamten Zinsbindung konstant und besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Die anfängliche Tilgung liegt heute meist bei 2 % bis 3 % – je höher der Tilgungssatz, desto schneller sinkt die Restschuld und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Der Tilgungsplan zeigt Monat für Monat, wie sich Zins- und Tilgungsanteil verschieben und wann Sie schuldenfrei sind.

Mit einer Sondertilgung zahlen Sie zusätzlich zur regulären Rate Kapital zurück. Da dieser Betrag zu 100 % die Restschuld reduziert und Zinsen immer nur auf die verbleibende Schuld anfallen, verkürzt schon eine kleine jährliche Sondertilgung die Laufzeit um viele Jahre. Wichtige Stellschrauben sind außerdem der Beleihungsauslauf (LTV) – je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zins – sowie die Wahl der Zinsbindung (10, 15, 20 oder 30 Jahre) und die spätere Anschlussfinanzierung. Nach § 489 BGB können Sie jedes Immobiliendarlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist kostenfrei kündigen.

Mortgage calculator for Germany — in English

Buying property in Germany as an expat? TilgungsPilot works fully in English. Calculate how much house you can afford, build a full amortization schedule (Tilgungsplan), model extra repayments (Sondertilgung), and see the real-estate transfer tax (Grunderwerbsteuer) for every German state. The calculator also models the typical interest premium and higher down-payment that lenders apply to EU Blue Card and temporary-residence-permit holders, so expats get a realistic monthly rate before talking to a bank.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie viel Eigenkapital wird für eine Baufinanzierung in Deutschland empfohlen?
Es wird dringend empfohlen, mindestens die gesamten Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt, ggf. Makler) aus eigenen Mitteln zu decken – gewöhnlich 7% bis 12.5% des Kaufpreises. Ein zusätzlicher Eigenkapitaleinsatz von 10% bis 20% des Kaufpreises senkt das Zinsrisiko (Sollzins) drastisch, da Sie in einen besseren LTV-Satz (Beleihungsauslauf) eingestuft werden.
Was ist der Beleihungsauslauf (LTV) und wie beeinflusst er meinen Zinssatz?
Der Beleihungsauslauf (LTV - Loan to Value) gibt das Verhältnis zwischen der Kreditsumme und dem von der Bank ermittelten Beleihungswert der Immobilie an. Ein LTV von über 90% (wenig Eigenkapital) gilt als risikoreich und führt zu deutlichen Zinsaufschlägen. Liegt der LTV unter 80%, unter 70% oder sogar unter 60%, sinken die Zinsen erheblich, da das Ausfallrisiko für die Bank marginal ist.
Was ist der Unterschied zwischen der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb einer Immobilie an das jeweilige Bundesland fällig wird (je nach Region 3,5% bis 6,5%). Die Grundsteuer hingegen ist eine jährliche Gemeindesteuer für Immobilienbesitzer, die vierteljährlich direkt an die Stadt oder Gemeinde entrichtet wird.
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen und woraus besteht die Monatsrate?
Bei einem deutschen Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate (die 'Annuität') über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung auf den Cent genau gleich. Diese Rate besteht aus zwei Komponenten: dem Zinsanteil (Kosten für das geliehene Kapital) und dem Tilgungsanteil (Rückzahlung der Kreditschuld). Mit jeder gezahlten Rate verringert sich die Restschuld, wodurch der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil im selben Maße ansteigt.
Warum verkürzt eine Sondertilgung die Kreditlaufzeit so extrem?
Reguläre monatliche Raten bedienen zu Beginn primär die Zinsen der Bank. Jede Sondertilgung hingegen fließt zu 100% direkt in die Reduzierung der Restschuld. Da die Zinsen für Folgemonate immer auf Basis der verbliebenen Gesamtschuld berechnet werden, verringert eine Sondertilgung fortan die Zinsbelastung jeder künftigen regulären Rate. Das führt zu einem enormen Zinseszinseffekt zu Ihren Gunsten.
Kann ich meine Baufinanzierung vorzeitig kündigen (10-Jahres-Recht)?
Ja! Gemäß § 489 BGB hat jeder Verbraucher in Deutschland das gesetzliche Recht, ein Immobiliendarlehen nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von 6 Monaten gebührenfrei zu kündigen – selbst wenn eine längere Zinsbindung (z.B. 15 oder 20 Jahre) vereinbart wurde. Eine Entschädigung (Vorfälligkeitsentschädigung) an die Bank ist dann gesetzlich ausgeschlossen.
Erhalten Ausländer und Expats ohne Niederlassungserlaubnis eine Baufinanzierung?
Ja, deutsche Banken kooperieren regelmäßig mit Expats. Inhaber einer befristeten Erlaubnis (z.B. EU Blue Card, ICT-Karte oder Aufenthaltstitel) bekommen problemlos Kredite, sofern sie ein stabiles Beschäftigungsverhältnis in Deutschland und ein ausreichendes Einkommen nachweisen. Jedoch verlangen Banken in diesen Konstellationen meist ein höheres Maß an Eigenkapital (mindestens 15-20% Anzahlung) und erheben einen geringfügigen Risikoaufpreis (+0.15% bis +0.35%).
Gibt es zusätzliche bürokratische Hürden für Nicht-EU-Bürger?
Nicht-EU-Bürger müssen bei der Antragstellung ihren gültigen Nationalpass sowie den dazugehörigen physischen Aufenthaltstitel einreichen. Die Bank prüft die Restlaufzeit des Titels – idealerweise läuft dieser noch mindestens 18-24 Monate oder das Beschäftigungsverhältnis besteht bereits seit über einem Jahr in Deutschland. Wenn ein Ehepartner deutscher Staatsbürger ist oder eine unbefristete Niederlassungserlaubnis besitzt, vereinfacht das den Prozess enorm.
Warum beeinflusst mein Aufenthaltsstatus die Zinsen?
Befristete Aufenthaltstitel (z.B. EU Blue Card) stellen für Banken statistisch ein Rückkehrrisiko dar. Verlässt ein Kreditnehmer Deutschland, ist das Eintreiben der Hypothek komplexer. Banken kompensieren diese Risikoprämie mit kleinen Sollzinsaufschlägen (+0.15% bis +0.35%).
Wie viel Eigenkapital brauche ich mit einer Blue Card?
Inhaber einer unbefristeten Niederlassungserlaubnis können bis zu 100% finanzieren (LTV = 100). Mit befristeter Blue Card begrenzen Banken das Darlehen meist streng auf maximal 80% bis 85% LTV. Das bedeutet: Sie müssen alle Nebenkosten (7-12%) plus weitere 15% bis 20% des Immobilienwertes bar anzahlen.
Wie kann ich den Risikoaufpreis verringern?
Sie können Aufschläge reduzieren, indem Sie den LTV durch zusätzliches Eigenkapital senken (unter 70% oder 60%). Alternativ hilft es, wenn ein Ehepartner oder Mitantragsteller ein dauerhaftes Niederlassungsrecht besitzt oder deutscher/EU-Bürger ist und den Darlehensvertrag mithaftend mitzeichnet.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist die größte einmalige Kaufnebenkostenposition und unterscheidet sich je Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Zur Übersicht aller Bundesländer: